구성남 입지분석 사이버 임장기 ①

여는 말

 

  금리가 급격하게 상승하여 부동산의 침체기가 계속 되고 있습니다. 어떻게보면 거품이 빠지고 있는 상황이라 투기 목적이 아닌 실수요 입장에선 다시 한번 기회가 생기는 것일 수도 있습니다. 기회는 위기 속에서 생겨난다는 말도 있습니다. 무주택자들에겐 오히려 내집마련의 기회가, 1주택자들에겐 상급지로 갈아탈 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

 

  부동산 매매는 거액이 들어가는 만큼 신중해야 하기 때문에 충동적이거나 분위기에 휩쓸려 결정하면 안될 것입니다. 서울 최근접 수도권에서 동네 자체가 바뀌는 지역은 광명(+철산)과 (구)성남입니다. 이번 포스팅에서는 여러분들에게 다소 생소한 (구)성남에 대해서 소개해드리고자 합니다.

 

구성남 입지분석

 

1. 구성남 위치 설명

 

  성남시는 행정적으로는 수정구, 중원구, 분당구로 이루어져있습니다. 부동산을 많이 보시는 분들이라면, 행정권역보다 아래 4가지 권역으로 나누어 보곤 합니다.

 

• 수정구 동쪽 + 중원구 = 구성남
• 분당구 동쪽 = 1기 분당신도시
• 판교지구 (동판교, 서판교)
• 기타지역 (성남비행장, 고등/금토지구)

 

 

  이 중, 수정구와 중원구가 바로 구성남에 속합니다. 사실 성남시 원도심/구시가지라고도 많이 부르지만 사람들 입에선 구성남이라는 말이 가장 많이 오르고 내립니다. 성남이라 함은, 분당과 판교를 포함한 구시가지 전체를 성남시라고 해야 하는 것이 맞지만, 일반적으로 분당신도시나 판교에 거주하시는 분들이 구성남과는 구분짓고 싶어하는 성향이 존재합니다. 따라서 성남 ≠ 분당 이라는 의식이 강합니다. 그러나 분당구는 엄연히 성남시에 속해있으므로 그것을 구분짓기 위해서 구태여 구성남이라고 부르는 것입니다. 이 때문에 성남 원도심에 거주하는 사람들은 구성남이라고 불리는 것을 꺼려하며, 분당/판교 사람들을 원망하곤 합니다. 좁디좁은 한국에서 100만도 안되는 행정구역에서도 지역차별의식이 있다고 생각하니 놀랍기만 합니다.

 

 

  구성남 중심으로 바로 북쪽에는 위례신도시와 잠실/송파가 위치해있고, 아래쪽으로는 판교와 분당신도시가 존재합니다. 그리고 지하철도 분당선과 8호선이 구성남시가지를 관통하고 있습니다. 위치만 보았을 때는 아래는 판교, 위에는 잠실/위례가 있어 입지적으로 굉장히 매력적이라는 것을 알 수 있을 것입니다. 그렇다면 왜 구성남은 사람들에게 많은 관심을 받지 못해왔을까요?

 

2. 구성남의 입지적 단점

 

  판교와 잠실/위례와 가깝다는 강력한 장점에도 불구하고, 많은 관심을 받지 못해왔던 구성남의 단점으로는 아래 2가지를 뽑을 수 있습니다.

 

• 경사
• 민도 (학군, 인프라 등 포함)

 

  구성남은 서울판자촌 이주민들이 88올림픽 당시 쫓겨나서 또 다른 판자촌을 형성한 슬픈 과거를 가진 동네입니다. 따라서 신도시처럼 토목공사를 하여 경사를 깎지 않고 남한산성의 경사 그대로를 보존하여 살게끔 하였습니다. 한국의 인셉션이라고도 유명한 태평동 고개를 찍은 사진은 모두 한번 쯤 보셨을 것입니다. 구성남에서도 이 경사는 심한 편에 속하지만, 이 정도가 아니더라도 구성남 시가지의 경사는 처음 와보신 분들이라면 적응하기 쉽지 않을 것입니다.

 

  다소 민감한 사항인 "민도"는 어쩔 수 없는 현실이라고 봅니다. 학군은 분당과 잠실/위례에 비해선 객관적으로 딸리는 것이 사실입니다. 그리고 구성남 시가지는 난개발이 되었기 때문에 깔끔하고 정리된 인프라는 현재로썬 사실상 거의 없다고 봐도 될 것입니다.

 

3. 구성남의 위험요소

 

  재개발이 가속화되어 신규주택이 유입된다면 이는 공급이 늘어난다는 말과 같으며, 수요와 공급에 따라 공급량이 많으면 자연스레 가격은 하락하게 되어있습니다. 구성남 재개발 계획에 따르면 매년 5천 ~ 1만가구씩 공급이 될 예정입니다. 따라서 단기적인 가격하락은 불가피해보입니다.

 

「올해 재개발/재건축 공급물량 전국 12.8만여 가구... 2000년 이후 역대 최다」

 

  헬리오시티도 입주 당시 전세가가 곤두박질 쳤던 것을 기억하실 것입니다. 전세가가 하락한다면 매매가 역시 하락될 가능성이 존재합니다.

 

4. 구성남의 장점과 기대사항

 

 

  구성남은 재개발 지역으로 지정되지 않은 곳을 찾기 힘들정도로 온동네가 재개발/재건축판입니다. 난잡했던 도시가 재정비된다면, 토목공사로 인해 급한 경사는 다소 완화될 수 있으며 가구의 생활수준이 상승할 수 있기 때문에 민도도 더 나아질 것으로 기대할 수 있습니다.

 

  따라서 학원가, 학교, 병원 등의 인프라 확충 및 정비도 기대할 수 있습니다. 구성남의 단점으로는 수진역 ~ 신흥역에 밀집한 집창촌과 모텔촌이 있었습니다. 그러나 위 그림과 같이 도환중1, 2 재정비사업으로 인해 집창촌이 사라지고 있습니다. 이와 비슷한 사례로는 청량리 역세권 개발사업이 있겠습니다.

 

  어떤 부동산 전문가에 따르면 광명/철산과 구성남과 같이 빽빽한 구축빌라로 밀집된 지역은 현재를 보지말고 미래를 봐야 한다는 말이 있습니다. 구성남은 이에 적합한 조건을 갖춤과 동시에 강남권과도 최근접해있고, 지하철도 이미 뚫려있습니다. 삼동-위례-신사선, 트램을 손꼽아 기다리는 위례신도시와는 달리 이미 지하철노선이 깔려있다는 것은 큰 장점입니다.

 

구성남 사이버 임장기

 

1. 산성역세권

 

  구 성남주공아파트를 재건축하여 2020년 말에 입주한 산성역 포레스티아(약 4,000세대)가 입주해있습니다. 그리고 맞은편으로는 2023년 말에 입주 예정인 신흥2구역 (산성역 자이프루지오 - 약 4,700세대), 2023년 말 분양 예정이고 현재 철거중인 산성구역(약 3,300세대)이 있습니다.

 

  원래는 주공아파트 + 깡빌라촌이었지만, 이 두 구역이 재개발 된다면 약 12,000 세대인 미니신도시급 대단지가 탄생합니다. 산성역은 우리나라에서 2번째로 깊은 지하철역이라 지하철역입구에서 승강장까지 가는데 꽤 많은 시간(5분)이 소요된다고 하지만, 바로 코앞에는 위례신도시가 위치해있고 8호선을 타면 잠실까지는 15분밖에 걸리지 않는 구성남에서는 입지적으로 가장 유리한 위치를 가지고 있습니다.

 

  또한 포레스티아 북단에는 영장근린공원, 신흥역 자이프루지오 남단에는 희망대공원, 제1공단 근린공원 등이 위치해있어 도심과 숲의 느낌을 동시에 누릴 수 있는 입지적 장점도 존재합니다.

 

  산성역세권의 가장 큰 단점이라 함은 상대적으로 상업시설/인프라가 부족하다는 점입니다. 그러나 자차를 타고 5분도 안걸리는 시간으로 위례로 접근할 수 있으며, 위례 학원통근버스도 산성역까지 옵니다. 따라서 준 위례생활권으로 분류할 수 있습니다. 산성역 자이프루지오가 입주하게 된다면 본격적인 인프라 개선 효과를 기대할 수 있으며, 산성구역까지 입주하게 된다면 현재와는 전혀 다른 인프라가 만들어지게 될 것입니다.

 

  또 하나의 단점은 고도가 높다는 것입니다. 그러나 산성역 포레스티아도 지적편집도를 펼쳐보면 심한 경사와 높은 고도가 보이지만, 실제로 단지내로 들어가보면 거의 평지라는 것을 알 수 있습니다. 따라서 큰 단점은 아닐 것이라 생각됩니다. 다른 재개발단지와는 달리 포레스티아의 가장 큰 차별점이자 장점은 4,000여 세대 되는 단지가 도로의 구분 없이 하나의 단지로 구성되어 있다는 점입니다.

 

 

 

 

2. 신흥/수진구역

 

  산성대로를 중심으로 구성된 모란~수진~신흥~단대오거리는 구성남의 상업적 중심지였습니다. 따라서 구성남이 재개발로 바뀐다면 구성남의 상업적 중심지는 바로 이 곳이 되지 않을까 생각 됩니다.

 

  2022년 말에 입주한 중1구역(신흥역 하늘채 랜더스원 - 약 2,400세대), 이미 예전에 입주가 진행된 중앙동힐스테이트 1차, 2차(도합 약 1,000세대)가 있으며, 현재 철거중인 도환중 1, 2구역, 그리고 현재 재개발사업 진행중인 신흥 1, 3구역, 수진1구역 (도합 약 10,000세대 이상)이 있습니다.

 

 

  구성남은 분당구와 맞먹는 인구를 가진 권역입니다. 분당구에 비해 구성남이 상대적으로 적은 면적을 가진 것으로 비추어 보아 인구밀도가 분당구에 비해 상당함을 알 수 있습니다. 그리고 대대적인 재개발이 진행된다면 인구는 더욱 늘어날 것입니다. 따라서 구성남의 인프라 확충은 불가피해 보입니다.

 

  이에 맞추어 2035년 성남시 기본개발계획에 따르면, 남한산성부터 모란까지 산성대로를 따라 S-BRT를 도입할 예정입니다. 따라서 재개발로 인해 인구가 늘어나 교통량을 소화하기 위해 대대적인 인프라 확충을 하는 것을 유추할 수 있습니다.

 

  따라서 구성남은 산성대로를 기준으로 위의 신흥/수진구역에 인구가 밀집되고 유입될 것으로 판단됩니다. 도시의 발전은 곧 인구유입과 확장성에 많은 영향을 받습니다. 이에 따라 구성남의 상업적 중심지였던 신흥/수진구역은 재개발 이후에는 더더욱 상업적 중심지로 발전될 것입니다.

 

  또한 수진역 남단에는 9개의 초/중/고등학교(랜더스원 단지 내 성남제일초 포함)가 존재합니다. 이미 초/중/고가 밀집되어있기 때문에 학교/학원이 생기지 않으면 어쩔까 라는 불안감은 없을 것으로 판단됩니다.

 

 

 

 

  신흥/수진구역의 가장 큰 단점으로는 유흥가가 존재하고 있다는 점입니다. 도환 1, 2구역이 재정비 되면서 집창촌은 사라졌지만, 아직 수진~모란역 남단에 집중된 모텔촌은 이 지역의 아킬레스건이라고 할 수 있겠습니다.

 

  그리고 또 하나의 단점은 신흥역, 수진역 기준으로 북단에 위치한 수진1, 신흥1, 3구역의 경사입니다. 이 구역의 경사는 매우 깊기 때문에 토목공사로도 평탄화가 힘들 것으로 판단됩니다. 만약 막대한 금액을 들여 평탄화 작업을 했다치더라도, 그 뒤의 태평동과의 단절이 있을 수 있고, 위험할 수도 있기 때문에 쉽지 않아 보입니다. 따라서 이 구역들이 재정비된다하면 같은 단지 내에서도 단차가 존재하거나 도로로 분절될 수 있는 위험요소가 존재합니다.

 

 

맺음 말

이것으로 구성남의 주요 재개발 구역인 산성역세권, 신흥/수진구역을 알아보았습니다. 다음 포스팅에선 주요 재개발 구역인 상대원구역, 금광동구역, 은행동구역, 태평구역을 알아보겠습니다.