부동산 입지 고르는 법과 부동산 용어 CBD GBD YBD BBD

여는 말

 

  부읽남 채널에 나온 김경필 머니트레이더님이 인터뷰한 말에 따르면, 우리나라 인구/경제구조상 인구는 줄어들지어도 수도권으로 인구가 과밀되는 점은 간과할 수 없다고 말하였습니다. 이민을 받지 않는 이상 경제활동인구는 계속 줄어들 것이고 우리는 50대 60대까지 일을 해야 하는 미래가 기다리고 있습니다. 어쩌면 이 나이까지 일하는 것이 행운일 수 있는 암울한 미래도 상상해볼 수 있겠습니다.

 

  요근래 재택근무가 유행하고는 있지만, 그래도 일은 오프라인으로 모여서 하는 것이 효율적이라는 것은 여느 직장인분들이라도 공감하실 것입니다. 따라서 오래 일해야 하는 이 시기에서 직주근접이 메리트가 있을 것이고, 부동산도 이러한 시점에서 바라봐야 한다는 점입니다.

 

 

부동산 입지 고르기

 

  부동산 거품이 빠지고, 가격이 정상화되어 사람들의 눈에 욕망이 걷혔을 때, 지역적인 메리트가 덜 한 곳은 배드타운임을 누구도 부인할 수는 없을 것입니다. 따라서 가격의 조정이 일어나고 향후 언젠가 상승할 부동산 시기에 대폭적인 상승을 기대할 수 있는 지역은 실수요가 많고 효율적인 입지일 것입니다.

 

  부동산 입지를 고르는 방법은 사람에 따라 수천, 수만가지가 있을 것입니다. 그러나 사람들이 입을 모아 "좋은 입지" 라고 평을 내리는 곳이 갖고있는 공통점들이 있습니다.

 

• 지하철 역세권일 것 (도보 10분 내)
• 대단지일 것 (도로가 구분되지 않은 단지의 1,000세대 이상)
• 학군이 좋을 것
• 일자리가 많은 곳과 가까울 것

 

 

 

 

  배드타운이 아닌 상업중심지, 일자리 중심지와의 거리도 매우 중요합니다. 수도권내의 대표적인 일자리 중심지로는 강남, 판교, 종로(용산)가 존재합니다. 이 중심지와 30분 거리내에 있는 지역은 미래가 나쁘지 않을 것이라고 인터뷰에서 말하고 있습니다.

 

  사람은 돈을 벌고(일자리) 먹고(상업) 살아야(주거) 하므로 일자리가 많은 곳을 중심으로 사람이 몰리는 것은 어쩔 수 없습니다. 수요와 공급 법칙으로 인해 일자리가 몰리는 곳에 수요가 많을 것입니다. 땅에는 무한정 건물을 올릴 수는 없으므로, 공급은 제한될 수 밖에 없습니다. 따라서 일자리가 많은 곳은 부동산 가격이 우상향할 수 밖에 없습니다.  

  

부동산 용어 : CBD, GBD, YBD, BBD 등

 

  이러한 일자리를 중심으로 권역을 나눈 용어가 존재합니다. 일자리/상업 권역을 나누기 시작하면 사실상 끝도 없지만, 우리나라의 대표적인 권역은 아래 4가지가 존재합니다.

 

 

1. CBD (Central Business District)

    

  서울의 구시가지+중심지인 종로/을지로 권역입니다. 부동산 가격 등을 제쳐두고 역사적으로 서울의 중심지는 종로/을지로라는 말에 대해서는 이견이 없을 것입니다. 을지로에는 특히 고소득 직업인 금융맨들이 많이 일하고 있는 은행 본사들도 몰려있습니다. 

 

  CBD는 크게 3가지 권역으로 나뉘는데, 종로(태평로, 세종로, 신문로), 을지로(청계천, 남대문로), 그 외로 분류할 수 있습니다. 교통으로는 1호선, 공항철도, 3호선, 4호선, 5호선 등 적지않은 지하철노선이 지나가며, 수많은 광역버스들의 시점이기도 합니다. 또한 KTX 의 시점이기도 하여 각 광역시로 이동하는 것이 편리합니다. 많은 오피스상가들이 몰려있으며, 외교시설, 문화재 등도 밀집되어 있습니다.

 

  강남권역이 제일 임대료가 높을 것이라 기대했지만, CBD(종로)지역이 가장 상업시설 임대료가 높다고 합니다.

 

 

2. GBD (Gangnam Business District)

 

  가장 유명한 강남권역입니다. 강남은 수천개의 회사들이 몰려있으며, 서울 시내에 유동인구도 제일 많습니다. 일자리 뿐만 아닌 상업시설도 밀집되어있고, 집값도 비싸고 생활수준도 높기 때문에 인프라도 잘 구축되어 있습니다.

 

  최근에는 삼성역의 현대차 GBC 공사와 함께 삼성역 복합환승센터도 짓고 있기 때문에 GTX 노선의 중심지가 될 가능성이 높습니다. 현대차그룹 뿐만 아닌 삼성그룹 등 굴지의 대기업들의 본사를 강남으로 다시 이전하려는 움직임이 보이고 있습니다.

 

  교통으로는 2호선, 분당선, 신분당선, 7호선, 3호선 등이 존재하며, 수많은 광역버스들이 이곳을 거쳐갑니다.

 

  GBD는 크게 테헤란로, 강남대로, 삼성역 으로 분류할 수 있습니다.

 

  

 

 

3. YBD (Yeouido Buisness District)

 

  은행본사들이 을지로에 모여있다면, 대부분의 금융회사(보험, 증권 등)의 본사는 여의도에 집중되어 있습니다. 지역적인 한계로 오피스건물들은 CBD나 GBD에 비해 수적으로 열위에 있지만, 일자리의 질로 따진다면 YBD도 매력적인 업무지구로 말할 수 있습니다.

 

  대표적인 호텔들이 밀집되어 비지니스를 하는 사람들이 많이 모이는 곳이기도 하며, 정치 1번가인 국회의사당도 여의도에 위치해 있습니다. 금융관련 공공기관들은 여의도가 아닌 마포/공덕에 있기 때문에 마포/공덕까지 YBD로 묶는 분들도 계십니다.

 

  따라서 YBD는 서여의도, 동여의도, 마포/공덕 권역으로 나눌 수 있으며, 5호선, 공항철도, 9호선, 신림선 등이 거쳐가는 곳입니다.

 

 

4. BBD (Bundang Business District)

 

  앞서 말씀드린 3가지 권역은 서울에 위치하여 있지만, 분당/판교에 위치한 BBD는 경기도에 위치한 유일한 주요 업무시설입니다. 서울을 제외한 수도권 업무시설 중 공실률이 제일 낮고 임대료도 꽤 비싼 수준입니다.

 

  초기에는 분당신도시만 만들어졌기 때문에 서울에 비해 무척 저렴한 임대료로 인기가 많았지만, 판교신도시의 등장과 IT 산업의 발전으로 인하여 서울의 3대 업무지구와 비슷한 규모/수준으로 올라왔습니다.

 

  신분당선의 등장으로 사실상 강남과 10분거리를 이뤄낼 수 있었고, 신분당선 뿐만 아닌 분당선, 경강선, 8호선 그리고 각종 광역버스들로 인해 접근성도 무척 좋아졌습니다. 신도시이기 때문에 도시계획이 잘 되어있어 쾌적한 거주공간을 경험할 수 있어 인기가 많은 지역 중 하나입니다.

 

  분당의 권역으로는 서현, 수내, 판교, 구성남 등으로 나눌 수 있습니다.

 

5. 그 외 지역

 

  주요 4대 일자리(상업/업무)권역 외에도 수많은 일자리권역이 존재합니다. 옛날부터 서울 서쪽을 담당하고 있는 구로/가산지구, 최근 급부상하고 있는 마곡지구, 그리고 동쪽으로는 최근 테크노밸리 등이 지어지고 있는 성수지역, 바이오회사들이 몰리고 있는 송도지구, 엔터테인먼트/미디어 산업이 집중되어있는 상암지구, 일산지구, 옛날부터 대규모 산업시설이 밀집된 안산지구 등이 존재합니다.

 

 

맺음 말

 

  가만히 생각해보면 부동산은 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐의 패러독스에 빠지게 됩니다. 생활수준이 높아져서 인프라가 발달한 것이냐, 아니면 인프라가 발달했기 때문에 생활수준이 높아진 것이냐는 여전히 논쟁이 많은 부분입니다. 그러나 확실한 사실은 인프라가 발달한 지역 = 생활수준이 높은 지역 = 부동산가격이 높은 지역 이라는 사실은 누구도 부인할 수 없을 것입니다.