특례보금자리론 신청자격 신청방법 진행과정

 

머리말

 

  특례보금자리론은 급격한 금리 상승으로 인해 고금리로 고통받는 사람들을 구제하기 위해 만든 정책과 얼어붙은 부동산 시장에 온기를 불어넣어주기 위한 정책입니다. 다주택자들을 왜 살려주냐, 시장논리에 의해 자연스럽게 두어야 한다 라고 말하는 사람들도 있지만, 현재 부동산 시장에서 피해를 보는 사람들은 세입자가 될 수도 있습니다.

 

 

  역전세가 일어나 전세금을 제때 돌려받지 못한다면, 세입자들도 피해를 받게 되는 것입니다. 또한 지방자치단체의 세수익은 주로 부동산거래로 인한 취득세로부터 발생됩니다. 그러나 부동산 시장이 얼어붙음으로 인해 지방자치단체의 세수익이 급감하였고, 레고랜드사태로 추가로 국채발행에 차질을 빗게 되었습니다.

 

  부동산은 어떻게 보면 기성세대 혹은 자본가들의 전유물같지만, 우리나라 경제를 돌아가게 하는 하나의 큰 축입니다. 따라서 부동산 시장이 급격하게 과열되거나 급격하게 냉각하게 되면 경제에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다.

 

  그럼 이 혼란한 정국에서 소방수로 나타난 특례보금자리론에 대해 알아보고자 합니다.

 

특례보금자리론 신청자격

 

1. 특례보금자리론 기본자격

 

  특례보금자리론의 기본자격은 크게 3가지로 이루어져있습니다.

• 주택가격
• 대출한도
• LTV/DTI

  1) 주택가격

  먼저 주택가격은 9억원 이하여야 합니다. 여기서 9억원이란, 구매가격과 공시된 가격(우선순위 : ① KB 시세 ② 한국부동산원시세 ③ 주택공시가격 ④ 감정평가액) 중 큰 값을 의미합니다. 즉, KB시세가 8억 5천이었어도, 매매가를 9억 1천에 샀다라고 하면 특례보금자리론을 받을 수 없습니다. 반대로 매매를 8억 9천에 하였지만 KB시세가 9억 1천이라면 특례보금자리론을 받지 못합니다.

 

  만약 시세나 공시가격이 없는 신축아파트는 분양가, 감정평가액 순으로 적용하고, 아파트가 아닌 연립주택/다세대주택/단독주택은 공시가격, 감정평가액 순으로 적용됩니다.

 

  오피스텔, 생숙시설, 기숙사, 노인복지시설 등 준주택으로 분류되는 부동산은 특례보금자리론을 이용할 수 없으므로 유의하셔야 합니다.

 

 

  2) 대출한도

  대출한도는 최대 5억원까지입니다. 가장 중요한 포인트는 소득제한이 없다는 것입니다. 대출신청자격유무는 소득제한과는 상관이 없지만, 향후 금리할인에 영향을 끼칩니다.

 

  3) LTV/DTI

  LTV와 DTI의 영향을 받습니다. 생애최초구매자는 규제지역유무와 상관없이 LTV 80%, DTI 60% 제한이 있으며, 비규제지역은 LTV 70%, DTI 60% 제한이 있으며, 규제지역은 LTV 60%, DTI 50% 제한을 받습니다. 유의할 점은 LTV와 DTI가 만족되더라도 최대 대출한도 5억을 넘을 수는 없습니다.

 

2. 특례보금자리론 상품구성 (금리 및 상환기간, 상환방법)

 

  특례보금자리론의 금리는 우대금리를 적용하지 않은 기준으로 일반형(4.25% ~ 4.55%)과 우대형(4.15%~4.45%)으로 구성됩니다. 우대금리는 아래 표와 같이 5가지 항목이 있으며, 최대 0.8%p 우대받을 수 있습니다. 아낌e는 주택금융공사 홈페이지에서 신청하면 모두 신청되는 사항이라, 0.1%p 는 거의 기본으로 우대받을 수 있다고 생각하시면 되겠습니다. 신혼부부 우대금리 적용 시 유의사항은 부부합산소득제한(연 7천만원) 뿐만 아니라, 주택가격이 6억 이하여야 합니다. 두 조건은 동시에 만족해야 하며, 둘 중 하나라도 만족하지 못할 시 우대받을 수 없습니다.

 

  상환기간은 최소 10년부터 최대 50년으로 상환가능하며, 만기 40년은 만 39세 이하/신혼부부, 만기 50년은 만 34세 이하/신혼부부만 가능하며, 50년 상품은 체증식 상환방식을 사용할 수 없습니다.

 

  상환방법은 원금균등방식, 원리금균등방식, 체증식방식을 선택할 수 있습니다. 다른 사금융에서와는 달리 체증식방식을 선택할 수 있는 것이 가장 큰 장점입니다.

 

  중도상환수수료는 상환기간동안 100% 면제입니다. 이론상으로 특례보금자리론 받고 다음날에 갚으셔도 중도상환수수료가 없습니다.

 

 

특례보금자리론 신청방법

 

  한국주택금융공사 (http://hf.go.kr) 홈페이지에 방문하여, 메인 홈페이지의 [인터넷금융서비스] 를 클릭하고, 그 이후 우측 상단에 로그인 버튼을 누릅니다. 로그인 버튼에서 금융인증서, 공동인증서를 통해 로그인이 가능하며, 로그인이 완료되었으면, 상단 대메뉴에서 [신청] → [아낌e-보금자리론 신청] 버튼을 누른 후 각 단계별로 진행하면 됩니다.

  

특례보금자리론 신청 준비물

 

  특례보금자리론 신청 시 준비물은 스크랩핑을 통해 각 기관별(건강보험공단, 세무서 등)로 자동으로 연결하여 본인의 각종 서류들을 자동으로 끌어올 수 있습니다. 그러나 스크래핑에 실패할 경우도 많으니, 서류를 직접 준비하시는 것이 좋습니다. 신청준비물은 아래와 같습니다. 

• 근로자 : 근로소득 증빙서류 (갑근세증명서(회사에서 발급) or 소득금액증명원 or 원천소득증명서 or 최근 3개월간 급여명세서(현재회사 재직 2년 이하))
• 사업자 : 재직 및 사업영위 증빙서류(건강보험자격득실확인서 - 국민건강보험공단에서 발급 가능), 기타소득증빙서류(소득금액증명원 - 홈택스 발급 가능)
• 매매계약서
• 혼인관계증명서(공동담보 설정 시)
• 주민등록등본

만약 배우자와 공동담보를 설정하신다면, 배우자의 근로소득 증빙서류 혹은 재직 및 사업영위 증빙서류를 준비하셔야 합니다.

 

 

특례보금자리론 진행과정

 

  특례보금자리론의 진행과정은 특례보금자리론을 신청한 한국주택금융공사 금융서비스 에서 확인할 수 있습니다. 로그인 후 [My HF] → [신청내역 조회] 를 선택하면 아래와 같은 화면을 볼 수 있습니다. 

 

  최초 진행 시엔 "콜센터 상담완료" 가 아니고, "해피콜 대기" 로 파란색 글씨가 뜰 것입니다. (현재는 해피콜을 받은 다음단계이므로 아래화면이 뜹니다.) 여기서 타임라인 버튼을 누르면, 상세한 진행과정을 확인할 수 있습니다.

 

  간편서류제출 버튼을 누르면, 아직 제출을 못한 서류를 업로드할 수 있고, 신청정보확인을 누르면 담보물 설정, 부부 수입같은 것을 확인할 수 있고, 신청정보수정요청 버튼을 누르면 대출금액, 상환기간, 상환방법 등을 수정할 수 있습니다. 저는 30년 원리금균등상환으로 했다가 수정요청을 통해 40년 체증식으로 변경하였습니다.

 

 

  아래와 같이 타임라인 버튼을 누르면 각 단계별로 진행상황 및 현황, 확약번호, 담보물 주소 등을 확인할 수 있습니다. 특례보금자리론의 예산이 약 40조원인데 현재기준으로 10조 넘게 신청이 완료 되었다고 합니다. 

 

  따라서 특례보금자리론을 활용할 계획이 있으시다면, 예산이 소진되기 전에 빨리 서둘러야 할 것입니다. 또한 신청자가 굉장히 많기 때문에 저도 2월 2일에 신청하였지만, 최초 1단계에서 2단계까지 오는데 약 2주가까이 소요되었습니다. 상담직원한테 잔금날짜 얼마 안남았다고 막 쪼았습니다. (실제로 잔금날이 좀 촉박합니다.)

 

 

  대략적인 진행과정은 [은행 특례보금자리론 전용 해피콜 직원 전화] → [간단한 서류심사] → [주택금융공사 지부 담당자 배정] → [서류심사] → [서류보완(필요시)] → [서류(결재)완료] → [담당은행으로 이관] → [은행 방문 및 근저당 설정] → [대출실행] 입니다.

 

  처음에 진행 안된다고 주택금융공사에 전화걸어서 오랜시간동안 대기했다가 낭패보지 마시고, 처음에는 각 은행의 특례보금자리론 콜센터로 전화하시기 바랍니다.

 

  상담직원 말로는 문제가 없을 경우 늦어도 2달내로는 승인이 된다고 하며, 만약 잔금날이 너무 촉박할 경우 SC제일은행으로 직접 방문하여 신청할 수도 있으니, 필요하신 분은 활용하시면 되겠습니다.

 

 

맺음말

  

  특례보금자리론은 10~50년 고정금리, 시중은행보다 낮은 금리, 체증식선택가능, 중도상환수수료 면제 등의 혜택이 존재합니다. 물론, 특례보금자리론이 풀리고 나서 시중은행들이 앞다퉈 보다 더 낮은 금리의 주택담보대출 상품을 출시하였습니다. 케이뱅크는 3%대 후반의 주택담보대출도 선보였는데, 낮은 금리 말고도 상환기간(40년 이상), 체증식상환, 중도상환수수료면제 등의 쏠쏠한 혜택도 있으니, 본인의 상황에 따라 적절하게 선택하시면 될 것 같습니다.