구성남 입지분석 사이버 임장기 ②

여는 말

 

  저번 포스팅에서는 구성남의 전체적인 특징 분석과 산성역세권, 신흥~수진구역을 알아보았습니다. 이번 시간에는 구성남의 상대원구역, 금광동구역, 은행동구역, 태평구역을 알아보고자 합니다.

 

구성남 입지분석 사이버 임장기 ①

 

 

구성남 사이버 임장기

 

1. 상대원구역

 

  구성남에는 시가지를 관통하는 대로가 2개(산성대로, 둔촌대로) 존재합니다. 시가지 중심을 정확히 관통하는 대로는 산성대로, 모란역부터 하대원을 거쳐 상대원공단을 관통하는 대로는 둔촌대로입니다. 

 

  상대원구역은 이 2개의 대로를 모두 거쳐가는 동네입니다. 그리고 구성남의 일자리를 담당하고 있는 상대원공단과 최근접한 구역입니다. 상대원공단은 예전 단순공업지구 + 식품관련업체들로 가산/구로 디지털단지와 비슷하거나 그보다 하위느낌의 공단이었습니다. 그러나 대대적인 공업지역 재개발 및 재건축으로 신식 지식산업센터 입주가 진행되고 있습니다. 성남시에서 명칭도 상대원공단에서 성남하이테크밸리로 변경하여 기존의 공단 이미지를 탈피하고자 노력하고 있습니다.

 

 

  그러나 성남하이테크밸리지역이 판교나 강남과같은 주요 일자리 거점이 될 것이냐는 의문을 가져봐야 할 것입니다. 성남시 2035 계획에서도 성남하이테크밸리는 지역기반형 일자리로 한정하고 있습니다. 즉, 규모가 그렇게 성장할 것이라고 기대하는 것은 다소 어려울 수 있습니다. 

 

  위례삼동선 경전철이 현재 계획되어 있어 향후 수혜를 받을 수 있는 지역으로 기대할 수 있지만, 교통망발표 수준이므로 예타통과가 먼저 진행되어야 구체적인 계획이 나올 것입니다.

 

  그리고 상대원지역은 같은 지역내에서도 경사가 다소 존재하는 지역입니다. 그럼에도 불구하고 상대원이 의미가 있는 이유는 구성남의 재건축 지역들 중 가장 덩어리가 큰 지역 2개가 존재하기 때문입니다. 현재 이주중인 상대원2구역은 약 5,000세대가 계획되어 있으며, 재개발구역으로 지정된 상대원3구역은 약 10,000세대가 계획되어 있습니다. 평균 2,000세대 ~ 3,000세대로 계획되어있는 구역과는 달리 덩어리가 무척 큽니다. 물론 다른 평균 2,000세대 ~ 3,000세대도 다른 재개발구역에 비하면 덩어리가 큰 편에 속합니다.

 

 

  다만 조금 아쉬운 점은 상대원2구역이 5,000 단일세대가 아니라, 도로로 구획되어 단지로 구분되어 있다는 점입니다. 이는 재개발이 가지는 단점 중 하나입니다. 기존의 도로계획을 뒤엎기는 상당히 어렵기 때문입니다. 상대원 3구역의 기본설계도가 나와봐야 알겠지만, 상대원 3구역도 2구역처럼 도로로 분할될 확률이 무척 큽니다.

 

 

2. 금광동구역

 

 

  금광동은 단대오거리역을 중심으로 동쪽에 위치한 지역입니다. 금광1구역은 작년말에 금빛그랑메종이라는 이름으로 약 5,300세대가 입주해있습니다. DL이앤씨(구 대림산업)의 이편한세상 브랜드가 들어가있어, 브랜드 파워를 조금 기대해볼 수도 있을 것 같습니다.

 

  금광동은 황송공원과 황송근린공원, 성남하이테크밸리, 신구대학교를 끼고 있는 지역입니다. 성남중원경찰서가 위치해있으며 예전에는 버스 차고지가 있던 지역으로써, 교통적으로 다소 편리했던 점이 있었지만 차고지가 송파로 이전함에 따라 교통적인 불편함을 겪었던 지역입니다.

 

  현재 성남시에서 가장 세대수가 많은 단지인 금빛그랑메종은 1~6단지로 이루어진 약 5,300세대이며, 1~5단지는 일반분양 및 조합원분양, 6단지는 임대단지로써 5년 후에 분양 예정입니다. 5,300세대의 매우 큰 세대수 단지임에도 불구하고 이 단지가 조금 아쉬운점은, 도로를 기준으로 6개의 단지로 분할되어 있고, 단지 내 경사가 조금 있다는 점입니다. 도로로 분할되어 있는점은 아이를 키우는 부모님들에겐 다소 아쉬운 점으로 작용할 것이고, 단지내의 거대한 공원을 상상해볼 수 있는 기회도 사라지게 됩니다. 따라서 도로로 분할된 대규모 단지는 과연 그 대규모 단지를 기대해 볼 수 있을 것인지 한번 직접 임장도 해보고 고민을 해보셔야 할 것입니다. 또한 1단지는 단대오거리역과 다소 가까워 역세권효과를 기대해볼 수 있겠으나, 다른 단지는 과연 역세권인가 라고 의문을 품어봐야 할 것입니다. 흥미롭게도 같은 구역인데도 1단지와 이외의 단지는 시세차이가 꽤 발생하고 있습니다.

 

  그럼에도 불구하고 금광동지역의 장점이라 함은 유해시설이 다소 없지만, 상권과도 크게 멀지 않다는 사실입니다. 근처에 신구대학교도 위치하고 있으며, 단지 주변에 2개의 초등학교가 존재합니다. 그리고 신흥~수진구역처럼 모텔이나 술집들이 많이 즐비해있지도 않은 나름 청정지역이라 할 수 있습니다. 그리고 산성지역처럼 상권이 다소 미흡하지도 않습니다. 현재는 1단지를 제외한 나머지 단지는 단대오거리역과 거리가 멀어 다소 불편할 수 있겠으나, 위례-삼동선이 준공된다면 또 다른 분위기를 기대해볼 수 있지 않을까 합니다.

 

  그리고 단대오거리역~남한산성입구역 사이에 위치한 부분도 재개발구역으론 지정되어있지 않으나, 가로주택정비사업이 활발히 추진되고 있습니다. 그리고 금빛그랑메종 맞은편 금광2동 지역도 재개발지역으로 추진되고 있습니다.

 

 

3. 은행동구역

 

 

  양지동을 포함한 은행동은 구성남지역에서도 경사가 꽤 깊은 것으로 유명합니다. 은행동과 양지동은 그래도 나름 구성남에선 난개발이 덜 되고 조용한 지역으로 손꼽힙니다. 또한 양지동과 은행주공아파트 사이에 위치한 은행시장은 구성남에서도 손꼽히는 상권지역입니다. 을지대학교를 중심으로 대학상권도 조금 형성되어있으며, 남한산성을 버스/도보로 이용하는 관광객들이 거쳐가는 상권이기도 합니다.

 

  은행주공아파트는 산성역 포레스티아 다음으로 추진되는 대규모 재건축 구역입니다. 지도에서 보이듯이 엄청난 건폐율과 용적율을 자랑하고 있기 때문에 조합원들의 개발차익이 상당할 것으로 예측되는 지역입니다. 은행주공아파트는 아파트 단지내에서도 마을버스가 운행되는 만큼 상당한 토지를 가지고 있는 지역입니다. 작년 7월말에 사업시행인가를 받았고 현재 감정평가를 진행하고 있습니다. 약 3,200세대로 계획되어 있습니다.

  

  은행동 맞은편의 양지동은 현재 재건축지역으로 지정되지는 않았지만 가로주택정비사업이 추진되고 상당한 동의율을 얻은 것으로 파악됩니다. 금광동과 마찬가지로 근처에 유해시설이 다소 존재하지도 않고 대학교와 가깝고, 발달된 상권을 품은 지역임을 고려하면, 향후 재개발 및 재건축 사업으로 인한 인프라 개선, 위례-삼동선이 개통됨으로써 다소 불편했던 교통을 개선할 수 있어 구성남 지역에서 기대되는 지역 중 하나입니다.

 

 

 

 

 

 

4. 태평구역

 

 

  태평동은 구성남에서도 상당한 고도와 경사를 자랑합니다. 가천대역에서 태평4동까지 차를 운행한다면, 아마 놀라게 될 것입니다. 가천대역 쌍용스윗닷홈, 동부센트레빌 아파트를 시점으로 영장공원 옆에 있는 가천대역 두산위브 아파트가 존재합니다. 이 아파트들과 이 구역의 단점은 "경사" 입니다.

 

  현재 태평3구역을 중심으로 동쪽에는 소규모주택정비사업이 예정되어 있으며, 태평3구역 서쪽과 남쪽은 지역주택조합으로 재개발을 추진하고 있습니다. 태평동도 재개발 사업이 진행된다면 현재와는 다른 모습으로 탈피할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

 

  그럼에도 불구하고 태평구역의 장점으로는 구성남시가지에서 가장 서울의 접근성이 좋다는 것입니다. 산성구역도 서울의 접근성이 상당히 뛰어나지만, 영장산터널로 한방에 위례를 통과해 수도권제1순환고속도로로 진입할 수 있으며, 8호선보다는 분당선이 조금 메리트가 있는 노선입니다. SRT를 이용할 수 있는 수서와는 가천대역을 중심으로 불과 2정거장입니다. 그리고 송파 - 장지를 시점으로 동탄 혹은 판교로 운행되는 G버스는 가천대역 정류장을 경유합니다.

 

 

맺음 말

 

  이 포스팅에서 소개하지 않은 나머지 지역도 물론 각자의 장점을 가진 지역입니다. 직접적으로 재개발지역으로 지정되지 않은 지역도 상당하지만, 각자 소규모주택정비사업 혹은 가로주택정비사업을 추진하거나 진행되고 있습니다. 다른 재개발지역이 개발됨에 따라 구성남이 완전히 다른 모습을 보인다면 나머지 지역도 물론 수혜를 누릴 것으로 예측됩니다.